我总是遇到很多朋友的“终极拷问”，比如：房价，凭啥涨这么凶？

如果用复杂的句子，晦涩的名词，从央行货币政策，到土拍拿地、各城市限购限贷政策、销售面积、投资额来阐述，很多人会被搞的一头雾水。

去繁就简，撇开这些外因不谈，最核心的因素只有两个字：人口。

更准确的说：是年轻人口、小学生、新生儿人数。

举个例子，2011年-2016年，江苏、广东、福建、浙江四个省，户籍人口年均增速开始大于常住人口年均增速，表明外来人口户籍本地化。

江苏、广东、福建、浙江等东部省份的小学生数年均增速，明显高于接近0的全国平均增速，表明大量外来人口在东部定居后逐渐随迁子女到当地入学。

此外，东北三省中黑龙江、吉林省常住人口、户籍人口增速在2011-2016年均转负，辽宁常住人口接近0增长、户籍人口增速转负，黑龙江的小学生数增速更为全国倒数第一。

这一组数据说明什么问题？

1，户籍人口增速超过常住人口，说明外来流入人口正变成“新市民”。

2，江浙粤的小学生人口超越全国平均水平，说明经济发达地区能吸附更多的流动人口定居。

3，东北人口流出的背后，是小学生人口的加速流出，说明东北的人口流失是“不可逆”的，无法像山东、安徽、四川等地出现大龄劳动力的回流。

伴随着年轻人、小学生更多的向江浙粤集中，房价也开始顺着这个轨迹水涨船高。

长江证券研究所宏观债券研究员赵伟发文指出，有三个地方居民杠杆率近70%，其中浙江排名第一，高达76%，上海位居第二，杠杆率高达68%，广东成为第三，达到了64%。

很明显，排名前三的地方，有两个位于长三角，一个位于珠三角，都是房地产市场的热点区域。

这也就解释了一点：为什么今年深圳、杭州、南京蔓延抢房潮？为什么近两年总是苏州领涨全国楼市？为什么东莞的房价超越了大多数的二线省会城市？

因为这些地方有年轻人，有源源不断的小学生，有充满活力的新生儿增速。

再参考楼市的历史走势，也跟“婴儿潮”有密切的关系。

中泰宏观发过一个报告，我国总共经历了两代“婴儿潮”。

第一代出现在60-70年代，在1962-1975年，平均每年出生2700万以上。

第二代“婴儿潮”，出现在80-90年代，也就是第一代开始结婚生娃的时候，例如1982-1997年每年平均出生2200万以上。

我国的住房商品化，是从1998年开始的，1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。

很明显，楼市体量扩张的过程，房价上涨的过程，是伴随着第二代婴儿潮的成长开始的，首套房、学区房、刚需婚房、改善房，有了人，就有了需求。

不过，从90年代后期至今，由于人口规模管控因素，以及抚养成本日益上升，本应该在2010-2015年左右出现的第三代婴儿潮，迟迟没有发生。

这直接造成了老龄化加速的局面，即：近几年我国每年补充的15岁以上的劳动年龄人口数量越来越少，而逐渐进入到65岁以上的非劳动年龄人口的数量越来越多，劳动年龄人口数量开始减少。

如果都是耄耋之年的老人，光养老和医疗需求就够让人头疼了，谁还顾得上买房？

不过，今年的形势似乎在发生变化。

阿里最近发布了《疫情后中国人生活的8个改变》，报告称：从近期电商销量来看，叶酸同比增长了97%，孕产妇营养品同比增长了206%，而大部分购买者都是90后，报告还预测：年底我国或迎来新一波“婴儿潮”。

这是个挺有趣的现象，按照这个数据来看，从1997年第二代婴儿潮结束开始算，时隔23年，第3代“婴儿潮”可能会重现。

那么，是不是由此就能推断出，房地产“后继有人”了呢？

笔者认为，暂不提本次婴儿潮只是“短暂数据表现”，还没有形成大规模新生儿的征兆，就算真出现了第三代婴儿潮，对房地产市场来说，也是“杯水车薪”，房价分布依然会呈现出“结构分化”的现象。

未来10年时间，长三角、珠三角依然会成为吸引力最强的区域，包括京津冀在内的其他城市群，很难有与之匹敌的“竞争力”，大城市对小城市、农村的虹吸，不会因为新生儿数量的多少而改变，绝大部分城市的房价，都会步入“下降通道”。

马云也对“孩子”和“房子”发表过看法，恰好说中了这种趋势。

在谈到房子时，马云说：未来的房子将会是世界上最不值钱的东西，8年后的房价，将会和葱价一样便宜。

在谈到孩子时，他说：孩子是无价之宝，永远记住，所有的东西都可能是别人的，都可能是假的，只有孩子才是真正自己的东西。

简而言之：孩子会变多，会更珍贵，但因为“城市分化”加剧的原因，房价会越来越便宜。