常州“双限”政策后首次土拍，房企拿地热情不降反升。

首批7宗宅地全部熔断摇号确定竞得人，而且，仅自由报价阶段，就有6宗宅地触顶熔断。有近70家房企（不完全统计）参拍，马甲更是达到两三百个。

更夸张的是，天宁的青龙2-1地块和东风五六地块，马甲数量都在100个以上，某些房企单个地块报名马甲达到20多个。

截至今天下午2:47，常州首批7宗“双限地”竞拍结果全部出炉：

7宗宅地有6宗是万元地，4宗1.5万+高价地；青龙、凤凰新城、科教城、牛塘、横林各板块地价纪录全部刷新；国企、央企和实力民企为本次土拍大赢家。

◎常州首批“双限地”竞拍结果

具体来看：天宁区土拍热度第一。本次三宗地块均很快触顶熔断，青龙2-1地块可售住宅楼面价达到19880元/㎡。天宁再添三宗1.5万+高价地。

武进区三宗地块竞拍，热度次之。除西太湖菊香路南地块在竞价阶段熔断，另外两宗均提前触顶，刷新了板块地价记录。

本次经开区仅一宗地参与竞拍，即横林的田舍地块，但地块热度很高，在自由报价阶段也提前熔断，板块地价站上新水平线。

从竞得房企来看，国企、央企成为大赢家，苏高新、保利、金茂、大悦城竞得地块，民企仅新城、碧桂园有所斩获。

常州土拍的火热，早在预料之中。

上半年长三角已经完成首次集中供地的城市，如苏州、无锡、杭州等城市，均表现出居高不下的热度。

政府集中供地的初衷，是为了稳地价、稳房价，为什么效果不如预期？

原因不难理解。

新房持续热销，大量房企集中补充货量，越早拿地就能越早转换成销售业绩。

上半年常州主城仅成交了7宗宅地，而成交量却达到近四年最高，房企手中的存量越来越少，亟待补仓。

而优质城市的优质宅地，自然成了众多房企口中的“肥肉”，热度飙升并不意外。

相比于周边集中供地城市，已经调控的常州，显然还有着更多优势。

第一，常州不在“两集中供地”城市名单。

楼市高热之地长三角中，上海、南京、苏州、杭州、无锡、宁波等城市均列于集中供地名单，而快速发展的常州，却不在此列。

常州相对灵活的供地节奏和相对宽松的拿地环境，让更多房企看到了希望。加上近几年常州楼市稳步上行，产品力逐步进化成长三角高地，坚定了更多外来品牌房企开拓、深耕常州市场的决心。

所以，我们看到不断有全国性房企闯进常州楼市，包括此次参与竞拍的仁恒、建发、正荣等，以及土拍赢家苏高新、保利置业都是首进常州。

第二，常州有盈利空间。

尽管常州调控收紧，限地价限房价一定程度上会放慢市场上行速度，但政府也充分考虑到维持常州产品高地的环境，在挂地之时为房企预留了一定的盈利空间。

加上常州楼市五年多的稳健发展，市场和房企都处在一个正循环状态里（房企开发好产品，市场给予奖励，房企更加坚定开发更优质的产品，市场继续认可），房企敢于在常州拿地、拿好地、开发豪宅。

总体来说，常州楼市发展总基调没有改变，整体地价还是上了一个台阶。

仅从这两天的土拍来看，我们可以得出几点结论。

第一，土地素质依然是房企参与度高低的重要因素。

无论是关注度最高的天宁区的青龙2-1、东风五六地块，还是武进区的科教城1号地块、招商花园东地块，都表现出突出的区位优势，土拍热度也更高。

而且，凤凰新城、科教城板块本身供地很少，住宅断供，加上地块都位于核心成熟之处，配套完善，房企关注度非常高，很早就触顶熔断。

而牛塘、横林板块的土拍，虽然板块内有住宅在售，但关注度也很高。尤其是牛塘的招商花园东地块，据不完全统计，约有15家房企参拍，参拍房企数量多于其他几宗地块。

而西太湖的稻香路南侧地块，虽然最后进入摇号程序了，但因为其他6宗地块太耀眼，反倒看起来热度一般。

这其实不意外。毕竟相比于其他地块都是在区域核心，西太湖地块区位素质相对低一些，周边人居配套规划还不太成熟，还需要时间的沉淀。

第二，市中心还是全城公认的热门地段。

无论是青龙2-1，还是东风五六地块，都是率先触顶熔断，且房企在自由报价阶段就非常果断。

我们可以大胆猜测，房企一旦拿下这些热门宅地，只要产品适配客户需求，未来销售基本可期。

能拿下这些地块，某种程度上体现了房企的实力，更为其赢得了荣誉，甚至可以说是一次成功的房企品牌营销，因为地块自带IP。

第三，成熟新兴板块拿地难度飙升。

近年的常州地市，一大明显变化是：成熟新兴板块的优质地块，竞争越来越激烈。

随着城市化的进程加快，加上市中心拿地越来越困难，更多房企转换策略，主攻成熟的新兴板块。

所以我们看到牛塘、科教城、凤凰新城在本次土拍中都表现出非常高的热度。

甚至经济强镇横林也热度不浅，并吸引到了央企金茂成功入驻，一下子提升了板块的价值和发展空间。

第四，央企、国企优势明显，民企未来拿地难度大。

本轮常州双限政策没有对参拍马甲加以限制，这就一定程度上放大了资金实力更雄厚的央企、国企的拿地优势。

尤其是在“三道红线”下房企融资困难，民企相对处于弱势。加上保证金上交比例的提高，都让资金实力相对较弱的民企未来拿地难度更大。

所以，我们看到本次土拍的竞得者，苏高新是国企，保利置业、保利发展、中国金茂、大悦城都是央企。

而民企在此次的土拍中仅新城、碧桂园有所收获，而这两家房企规模在全国居前。

也就是说，在目前不限马甲的竞拍规则下，未来中小房企拿地几率将大幅降低。

可以说，常州的2021年土拍，才刚刚开始。

但房市的热度是否会受此传导，有待观察。毕竟6月市场已经有下滑之势，土拍给房市注入强心剂，还是地市与房市分开旅行，犹未可知。但有一点可以确定的是，常州市场已经进入分化行情时代。

而每一次土拍之后，也意味着新的土拍已在路上。

据悉，最快本月底，常州将迎来第二批双限地。是延续之前的规则，还是有新的变化，届时也将揭晓。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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