背景：众所周知，澳洲联邦储备银行在新冠病毒疫情大流行的货币贴现销售正在对房地产市场产生疯狂影响，但鲜为人知的是，这是一颗将在3年内爆炸的炸弹。

过热的澳洲房产市场是否是未来3年的澳洲经济恢复的隐患呢？

除了将现金利率降至0.1%外，澳大利亚央行还为银行提供几乎无限的3年期融资，利率也为0.1%。它被称为"定期融资机制"（TFF）。

TFF定于6月结束，但如果像预期的那样，3月29日随着就业持有者津贴计划到期，将有15万人失业，周日的"求职者"会议可能会延长。

澳大利亚央行表示，它正试图制造一个紧张的劳动力市场，但政府正在削弱这一市场。

目前，银行正在帮助自己获得大量资金，3年来几乎没有利息。

唯一的挑战是尽快把钱从门里拿出来，并从中获利3年。

因此，3年期固定抵押贷款利率已经崩溃，这是当前房价繁荣的关键驱动力。

澳洲房产专家给出的建议未来3年的房产炸弹将会准时到来

01 创纪录的低利率

在短短的10多年里，平均3年期固定利率从高于平均可变利率的1.5%降至1.5%。

固定的新房贷款比例从5%降至35%，长期创历史新高。

这意味着，在3年后，大量的住房债务将用于再融资，无论是当时的可变利率，还是新的固定利率。

这也是澳大利亚央行表示下一步将提高利率的时候。实际上，澳大利亚央行已经拔出了1枚慢速手榴弹上的别针。

不过，就目前而言，这是快乐的日子。

虽然住房债务总额在过去10年中从可支配收入的120%增加到140%，但还款额却从收入的10%减半至5%。

但总的统计数据，现在已有几个月的历史，并没有真正传达出在最近一轮银行固定抵押贷款利率下调后，全国各地的拍卖会正在发生的事情。

3年期固定利率抵押贷款目前由西太平洋银行（Westpac）支付1.89%的利息，这是大型银行中最低的。规模较小、更具侵略性的银行收费更低。

这意味着，1个税后收入总额为每年10万澳元（即每月8333澳元）的家庭，可以按建议支付70万澳元的抵押贷款，同时将还款额保持在带回家工资的30%。

10年前，当3年期固定利率抵押贷款的平均利率为7%时，这对夫妇只能借35万澳元。

换句话说，他们的购买力在10年内翻了一番。

到处都是上扬的房产投资者和卖家

02 房子到底值多少钱？

对于大多数没有可靠遗产的人，建立财富或任何经济保障的唯一方法就是买房子，所以正如戈德斯坦联邦议员蒂姆·威尔逊（Tim Wilson）建议的那样，这是第一个超级第二的家。

但是你应该为房子付什么钱呢？嗯，这既不精确又解放。

超级基金使用久经考验的、值得信赖的算术来评估他们购买的资产：你估计未来的现金流——公司利润或商业地产租金——并计算出这些资产的现值。

一个速记的方法是采取今年的利润或租金，并支付一定的倍数，这取决于它看起来有多安全或快速增长。

股票市场的长期平均市盈率约为本年度利润的15倍，尽管目前高于这一水平，商业地产的利润率约为20至25倍。

但是你要养家的房子呢？唯一可用于估价该资产的算术是您能够负担的，所以每个人都使用这种算术。

是否是澳洲房产的泡沫化太过炙热

03 住宅物业的估值完全根据按揭还款与税后收入计算

投资者也使用这种方法，因为他们计划出售给将要住在这个地方的人，所以同样的估值方法也适用。

这意味着住宅的价值只是利率的反面，仅此而已，而现在利率是微观的，其反向可能巨大。

周四，我们了解3月份的房价和2月份的贷款情况。它可能是大的。

2月份，全国平均物价上涨2.1%：可能是三月份的两倍1月份，住房贷款在一个月内增长了10.5%，一年内增长了44%，达到创纪录的290亿澳元。二月份可能还会再高一些。

大约三分之一到一半的贷款将不得不在三年内再融资，大约在澳大利亚央行表示将加息的时候。

总结

未来3年可能房产投资者在享受当下澳洲政府贴息的房产泡沫繁荣的情况下，会迎来可能爆发的经济危机，所以在贷款融资扩大经济需求是可能未来的不确定经济复苏的最主要隐患。

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